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地王魔咒未解

发布时间:2019-08-16 19:59:18 编辑:笔名

  7月10日,备受关注的万柳地块竞拍终于尘埃落定。中赫力压群雄以26. 亿元将其收入囊中,成为地王。

  值得注意的是,2009年以来,全国19个入市地王的总销售业绩并未收回土地出让金,“如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡。”中原地产分析师张大伟表示。作为新贵地王的万柳地块,其后市销售价格又会对市场产生的影响,在政策尚未放松的前提下,其保障房项目的配建指标能否突破地王项目销售惨淡的怪圈。

  催高区域房价

  “和以前地王有央企创造不同的是,目前市场正处于政策敏感期,前段时间多部委集体辟谣及温总理的讲话都表明政府对于楼市调控的决心。此时央企拿地王或并不合时宜。”链家地产市场部陈雪告诉,而自2010年央企连拿 个地王后,政府对于央企的控制也更加严格。

  根据北京最新的普通住宅认定标准计算(四环内北部地区达到 8880元/平方米)万柳区域商品房的售价是明显超过这一标准的。也就是说,万柳区域的绝大部分在售或将售物业都是非普通住宅。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,万柳地块位置稀缺,区域高端社区氛围成熟,周边普通二手房均价已达5万~6万元/平方米,中高档社区均价已高达8万~9万元/平方米,所以,如果没有政府干预,完全按照市场化流程运作,即使每平方米5万~6万元的楼面地价,7万~10万元的最终售价,也不离谱,开发商不仅不愁卖不出去,而且仍有较可观的利润空间。

  但是,胡景晖表示,在目前房地产调控的敏感时期,高价地王的出现无疑让人们联想到2010年 月15日几块地王接连出现后所引发的房价50%~80%的大幅反弹,以及市场的失控。

  所以,在万柳地块挂牌出让期间,政府采取谨慎态度,比如央企退出地块竞夺,限价竞回购面积等,是政府吸取2010年的教训,对万柳地块及时干预,有效避免了因高价地王诞生而引发的对市场的误导。

  “新地王的价格确实有些高。”中国房地产学会副会长陈国强告诉,这个地块的成交价格高出了很多人的预期,但还不足以说明整个土地市场出现了根本性的变化。

  在陈国强看来,众多企业参与竞拍,说明部分房地产企业对市场依然有信心,但从整体市场来看,依然不能说明市场接下来会反弹。

  地王销售惨淡

  虽然地王再现,却难改土地市场冷清局面。

  显示,截至7月10日,北京年内土地总出让76块,合计土地出让金为171.85亿元,同比去年同期的526. 5亿元减少67.4%,年内完成的171.85亿元也仅完成去年全年的1055.4亿元的16. %。

  “而且从目前土地出让计划看,下半年土地市场依然难以明显升温。目前成交复苏的地块属性基本都为类地块,此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化,虽有部分溢价率比较高,但都为一些小地块,住宅类地王目前来看并未出现。”张大伟表示。

  事实上,今年以来,北京市场的优质地块,特别是优质住宅类地块仅出让了9块,其中除个别位置较好外,其他都为远郊区地块,热点成交区域的地块少,“土地市场的冷清主要是供应地块结构变化而导致。

  虽然 月开始成交有所复苏,但是大部分开发商的库存积压严重,而且在没有优质地块的情况下,入市的积极性不高,整体市场的资金面虽然有所好转,但土地价格未明显下调的情况下,开发商对未来的房价预期不高,所以拿地的积极性不大。”张大伟分析。

  此外,中原地产数据显示,2009年以来19个入市地王的总销售业绩都没有收回土地出让金。19个项目中,截止到目前的销售额为446.46亿元,合计总土地出让金则达到了468.76亿元。也就是说,因为楼市调控导致的销售市场萧条,“19个地王项目合计的销售额还未将土地出让金回本,而如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡”。

  目前来看,土地市场的高溢价率仍属于个别现象,而且都是一些非住宅类的小地块,这种情况下,对北京来说,万柳地块高价竞拍似乎也合乎常理。从以往的数据来看,北京市每年用于土地开发的资金大约为1000亿元,这笔资金都是三至五年的短期,如果不能尽快卖出,政府的资金压力就会很大。

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